สัญญาเช่า คือ สัญญาหรือข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าให้สิทธิแก่ผู้เช่าในการใช้สินทรัพย์ภายในช่วงเวลาที่ตกลงกันเพื่อแลกเปลี่ยนกับค่าตอบแทน ซึ่งจะได้รับชำระในงวดเดียวหรือหลายงวดก็ได้

โดยปกติแล้วสัญญาเช่าสามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภท หากพิจารณาในมุมของ ผู้ให้เช่า คือ 
1.    สัญญาเช่าการเงิน (Financial Lease)
2.    สัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating Lease) 
แต่หากพิจารณาในมุมมองของ ผู้เช่าจะมีเพียง สัญญาเช่าทางการเงิน (Financial Lease) หรือในแบบ Single Lease Model เท่านั้น

 
ทำไมต้องประเมินมูลค่าสัญญาเช่า 
ภายหลังการประกาศใช้ของมาตรฐานโดยมีผลบังคับกับบริษัทที่ใช้มาตรฐานบัญชีชุดใหญ่หรือกิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ (Publicly Accountable Entities: PAEs) ตั้งแต่รอบบัญชี 1  มกราคม 2563 เป็นต้นไป เกือบทุกสัญญาภายใต้มาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับที่ 16 เรื่องสัญญาเช่า (TFRS16) นั้น ส่งผลให้ผู้เช่าจะต้องรับสิทธิการใช้สินทรัพย์ (ROU) เป็นสินทรัพย์ในงบการเงิน และรับรู้หนี้สินจากภาระผูกพันที่เกิดจากค่าเช่า (Lease Liability) ในอนาคตเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของงบการเงิน นอกจากจะกระทบกับงบแสดงฐานะการเงินแล้ว มาตรฐานฉบับนี้ยังจะส่งผลกระทบกับงบกำไรขาดทุนอีกด้วย เพราะทำให้ผู้เช่าหรือบริษัทต้องนำ “สัญญาเช่าดำเนินงาน” มาแสดงในงบการเงินทันที ที่มีการลงนามสัญญาเช่า ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (ROA) ลดลง และอัตราหนี้สินต่อทรัพย์สิน (D/E) เพิ่มขึ้น

ซึ่งเป็นการลดข้อได้เปรียบของการจัดประเภทสัญญาเช่าให้เป็นสัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating Lease) คือ ค่าเช่าที่ชำระเป็นงวดนั้นจะถือเป็นค่าใช้จ่ายในงวดนั้นไป โดยที่ไม่ต้องมาตั้งรับรู้เป็นสินทรัพย์หรือหนี้สินในงบการเงิน ทำให้การประเมินอัตราส่วนทางการเงินต่าง ๆ ดูดีกว่า การจำแนกสัญญาเช่าให้เป็นสัญญาเช่าการเงิน (Financial Lease) แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับ “ผู้ให้เช่า” นั้นไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญต่อการลงบัญชี โดยผู้ให้เช่าต้องจัดประเภทสัญญาเช่า เป็นสัญญาเช่าดำเนินงาน หรือสัญญาเช่าการเงินและบันทึกบัญชีสำหรับสัญญาเช่าทั้ง 2 ประเภทนี้อย่างแตกต่างกัน ถึงแม้ว่าหลักการบัญชีผู้ให้เช่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ แต่การเปลี่ยนแปลงหลักการบางเรื่อง ภายใต้ TFRS16 ที่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ให้เช่าคือ หลักการเรื่องการเช่าช่วงและการขาย และการเช่ากลับคืน ผู้ให้เช่าต้องมีการพิจารณาผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงนี้ด้วยเช่นกัน

สิ่งที่พึงปฏิบัติในมุมของผู้เช่าภายใต้มาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับนี้
1.    ตีความสัญญาเช่าแต่ละสัญญา และตั้งสมมติฐานของแต่ละสัญญา เพื่อปรับเข้าแบบจำลองในการประเมิน TFRS16 ไม่ว่าจะเป็นการพิจารณา นิยามของสัญญาเช่า, อายุสัญญาเช่า, สิทธิต่าง ๆ ที่อยู่ในสัญญาเช่า, อัตราค่าเช่าและอัตราค่าเช่าที่ปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต, อัตราดอกเบี้ยตามนัยของสัญญาเช่า (CIR) และ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมส่วนเพิ่มของผู้เช่าในสัญญาเช่า (IBR)
2.    ประเมินและประเมิน “สิทธิของสัญญาเช่า (Right of Use)” และ “หนี้สินสัญญาเช่า (Lease Liability)” ของแต่ละสัญญาเช่า ในฐานะของผู้เช่า
3.    ศึกษาแนวทางการลงบัญชีของสัญญาเช่า เช่น ในงบแสดงฐานะการเงิน สัญญาเช่าแทบทุกสัญญา ยกเว้นสัญญาเช่าระยะสั้นและสัญญาเช่าที่มีมูลค่าต่ำกว่า 5 พันเหรียญสหรัฐ จะถูกจัดเข้ามาในงบการเงินทั้งหมด ทำให้ต้องรับรู้สินทรัพย์และหนี้สินตามสัญญาเช่าด้วย ส่วนงบกำไรขาดทุน ต้องรับรู้ค่าเสื่อมราคา (ปกติตามวิธีเส้นตรง) และดอกเบี้ย (ตามวิธีลดต้นลดดอก) ทำให้ช่วงปีแรก ๆ ของการทำสัญญาเช่า ผู้เช่าจะสามารถลงเป็นค่าใช้จ่ายมากขึ้นเนื่องจากดอกเบี้ยมาก ในทางกลับกัน ผู้เช่าจะลงบัญชีรับรู้ค่าใช้จ่ายน้อยในช่วงปีท้ายของสัญญาเช่าเนื่องจากดอกเบี้ยน้อยในช่วงท้ายของสัญญาเช่า เป็นต้น

บริษัท ABS มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในการประเมินมูลค่าของสัญญาเช่า ซึ่งจะให้ความช่วยเหลือบริษัทตั้งแต่การกรอกข้อมูลสำคัญในการประเมิน อธิบายวิธีการประเมินตลอดจนการตอบคำถามผู้สอบบัญชี ซึ่ง ABS จะอ้างอิงหลักการและวิธีการที่สอดคล้องกันกับมาตรฐานและหลักการดำเนินงานสากลเพื่อให้บริษัทสามารถมั่นใจได้ถึงผลลัพธ์และคุณภาพของการประเมิน