
TFRS 16 สัญญาเช่า (Lease Contract) คือ?
TFRS 16 หรือ มาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 16 เรื่องสัญญาเช่า (Lease Contracts) เป็นมาตรฐานบัญชีที่กำหนดแนวทางการรับรู้ การวัดมูลค่า และการนำเสนอรายการบัญชีเกี่ยวกับสัญญาเช่า โดยมีผลบังคับใช้ในประเทศไทยตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 ซึ่งบังคับใช้พร้อมกับมาตรฐาน TFRS 9
ภายใต้มาตรฐานนี้ สัญญาเช่าจะต้องถูกนำมาแสดงในงบการเงินผ่านการรับรู้ “สิทธิการใช้สินทรัพย์ (Right-of-use Asset)” และ “หนี้สินตามสัญญาเช่า (Lease Liability)” ซึ่งมีผลต่อทั้งโครงสร้างงบแสดงฐานะทางการเงิน และการวิเคราะห์งบกำไรขาดทุน ในหลายธุรกิจ “สัญญาเช่า” เป็นข้อตกลงสำคัญที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินหลักที่ใช้ในการดำเนินงาน เช่น อาคารสำนักงาน คลังสินค้า หรือเครื่องจักร การบริหารสัญญาเหล่านี้อย่างเหมาะสมจึงส่งผลต่อทั้งต้นทุน ความเสี่ยง และความถูกต้องของงบการเงินภายใต้มาตรฐาน TFRS 16
ทำความเข้าใจ TFRS 16: เปลี่ยนมุมมองผู้เช่ากับการบัญชีสัญญาเช่าแบบใหม่
ก่อนที่มาตรฐาน TFRS 16 จะมีผลบังคับใช้ การบัญชีเกี่ยวกับสัญญาเช่าจะอ้างอิงตาม TAS 17 ซึ่งแบ่งสัญญาเช่าออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่:
-
สัญญาเช่าการเงิน (Financial Lease)
-
สัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating Lease)

โดยเฉพาะในกรณีของ Operating Lease ผู้เช่าจะไม่ต้องบันทึกสินทรัพย์และหนี้สินในงบการเงิน ทำให้รายการเหล่านี้กลายเป็น รายการนอกงบดุล (Off-balance Sheet) ซึ่งอาจไม่สะท้อนภาระผูกพันทางการเงินที่แท้จริง มาตรฐาน TFRS 16 สัญญาเช่าจึงเปลี่ยนมาใช้ Single Lease Model สำหรับ “ผู้เช่า” ซึ่งกำหนดให้ ผู้เช่าทุกรายต้องรับรู้สัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าการเงิน (Financial Lease) เพื่อให้งบการเงินสะท้อนสินทรัพย์ หนี้สิน และความเสี่ยงที่แท้จริงของกิจการได้ชัดเจนและแม่นยำยิ่งขึ้น ในขณะที่ฝั่ง ผู้ให้เช่า ยังคงใช้หลักการบัญชีใกล้เคียงกับมาตรฐานเดิม โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
ผลกระทบของ TFRS 16 ต่อธุรกิจและงบการเงิน
การเปลี่ยนผ่านสู่มาตรฐาน TFRS 16 สัญญาเช่า ส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อธุรกิจ โดยเฉพาะกิจการที่มี สัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating Lease) จำนวนมาก เช่น ธุรกิจค้าปลีก (Retail), สายการบิน, ธุรกิจขนส่ง และอสังหาริมทรัพย์
ภายใต้มาตรฐานฉบับนี้ ผู้เช่าจะต้องรับรู้ทั้งสินทรัพย์ และหนี้สินจากสัญญาเช่าบนงบการเงิน ซึ่งนำไปสู่ผลกระทบในหลายด้าน ดังนี้:
-
งบแสดงฐานะการเงิน (Balance Sheet): สินทรัพย์และหนี้สินเพิ่มขึ้น (รับรู้ ROU Asset และ Lease Liability)
-
งบกำไรขาดทุน (P/L): เปลี่ยนจากค่าเช่ารายเดือน เป็นค่าเสื่อมราคาและดอกเบี้ย
-
อัตราส่วนทางการเงิน (Financial Ratios):
-
D/E Ratio อาจเพิ่มขึ้น
-
EBITDA เพิ่มขึ้น
-
อาจกระทบ covenant / การวิเคราะห์สินเชื่อ
-
-
ภาระงานด้านบัญชี: ต้องจัดเก็บข้อมูลและคำนวณมูลค่าสัญญาเช่าอย่างต่อเนื่อง
นิยามสัญญาเช่าตามมาตรฐาน TFRS 16
มาตรฐานกำหนดว่า สัญญาจะเข้าข่ายเป็น “สัญญาเช่า” ก็ต่อเมื่อมีคุณลักษณะครบทั้ง 2 ข้อดังนี้:
-
เป็นสินทรัพย์ที่ระบุได้แน่ชัด (Identifiable Asset – ต้องพิจารณาว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเปลี่ยนหรือแทนสินทรัพย์ได้โดยอิสระ)
-
ผู้เช่ามีสิทธิในการควบคุมการใช้สินทรัพย์นั้นรวมถึงได้รับ ประโยชน์ทางเศรษฐกิจจากการใช้งาน ตลอดอายุสัญญา
หากขาดเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่ง จะไม่ถือเป็น “สัญญาเช่า” ตามความหมายของมาตรฐาน
วิธีคำนวณ ROU Asset และ Lease Liability ตาม TFRS 16
ในการรับรู้สัญญาเช่าตาม TFRS 16 ผู้เช่าต้องรับรู้รายการหลัก 2 รายการในงบการเงิน ได้แก่:
-
สินทรัพย์สิทธิการใช้ (Right-of-use Asset หรือ ROU Asset)
-
หนี้สินจากสัญญาเช่า (Lease Liability)
การวัดมูลค่าทั้งสองรายการต้องพิจารณาจากปัจจัยหลักต่อไปนี้:
-
อายุสัญญาเช่า (Lease Term) – พิจารณาระยะเวลาที่คาดว่าจะใช้สิทธิจริง
-
จำนวนเงินตามสัญญา – รวมค่าเช่าคงที่ ค่าเช่าผันแปร ภาระผูกพัน และหักสิ่งจูงใจ
-
สิทธิที่มีอยู่ในสัญญาเช่า – เช่น สิทธิซื้อทรัพย์สิน หรือยกเลิกก่อนกำหนด
-
อัตราคิดลด (Discount Rate) – ใช้หลักการของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมส่วนเพิ่มของผู้เช่า (Incremental Borrowing Rate: IBR)
การคำนวณตาม TFRS 16:
-
Lease Liability: มูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินตามสัญญาเช่าในอนาคต
-
ROU Asset: คำนวณจาก Lease Liability + ต้นทุนที่เกี่ยวข้อง
-
การบันทึกบัญชี:
-
ROU Asset: รับรู้ค่าเสื่อมราคาตามอายุสัญญา
-
Lease Liability: คิดดอกเบี้ยและบันทึกในงบกำไรขาดทุน
-
ประเด็นที่สำคัญในการคำนวณสัญญาเช่าตาม TFRS 16
ในการประเมินสัญญาเช่าตาม TFRS 16 มีหลายประเด็นที่กิจการมักเผชิญ โดยเฉพาะเมื่อมี สัญญาเช่าหลายฉบับ หรือมีการเปลี่ยนแปลงสัญญาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจส่งผลต่อการรับรู้และวัดมูลค่าในงบการเงิน
ประเด็นที่พบบ่อย ได้แก่:
-
การตีความขอบเขตของสัญญาเช่า ว่าเข้าหลักเกณฑ์ TFRS 16 หรือไม่
-
การจัดการข้อมูลจำนวนมาก ในกรณีที่มีสัญญาเช่าหลายรายการหรือหลายสาขา
-
การต่ออายุหรือยุติสัญญาก่อนกำหนด ซึ่งส่งผลต่อ Lease Term และต้องพิจารณาเจตนารมณ์ของผู้เช่า
-
การเปลี่ยนแปลงค่าเช่า หรือเงื่อนไขในสัญญา เช่น การต่อรองใหม่ การได้รับสิ่งจูงใจเพิ่มเติม
-
การเกิด Remeasurement หรือ การวัดมูลค่าสัญญาเช่าใหม่ ซึ่งต้องปรับปรุงรายการที่เกี่ยวข้องในงบการเงินให้ถูกต้อง
ในสถานการณ์เหล่านี้ ธุรกิจจำเป็นต้องมีระบบหรือกระบวนการที่สามารถ ติดตาม จัดเก็บ และคำนวณมูลค่าสัญญาเช่าได้อย่างแม่นยำและเป็นปัจจุบัน เพื่อให้สอดคล้องกับหลักการของ TFRS 16 และสามารถตอบคำถามของผู้สอบบัญชีได้อย่างมั่นใจ
ABS รับประเมินผลมูลค่าสัญญาเช่า ตามมาตรฐานบัญชี TFRS 16
บริษัท ABS มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในการประเมินมูลค่าของสัญญาเช่าภายใต้มาตรฐาน TFRS 16 ซึ่งจะให้ความช่วยเหลือบริษัทตั้งแต่ขั้นตอนการรวบรวมและจัดเตรียมข้อมูลสำคัญในการประเมิน อธิบายวิธีการประเมินตลอดจนการตอบคำถามผู้สอบบัญชี ซึ่ง ABS จะอ้างอิงหลักการและวิธีการที่สอดคล้องกันกับมาตรฐานและหลักการดำเนินงานสากลเพื่อให้บริษัทสามารถมั่นใจได้ถึงผลลัพธ์และคุณภาพของการประเมิน