โดยเฉพาะในกรณีของ Operating Lease ผู้เช่าจะไม่ต้องบันทึกสินทรัพย์และหนี้สินในงบการเงิน ทำให้รายการเหล่านี้กลายเป็น รายการนอกงบดุล (Off-balance Sheet) ซึ่งอาจไม่สะท้อนภาระผูกพันทางการเงินที่แท้จริง มาตรฐาน TFRS 16 สัญญาเช่าจึงเปลี่ยนมาใช้ Single Lease Model สำหรับ “ผู้เช่า” ซึ่งกำหนดให้ ผู้เช่าทุกรายต้องรับรู้สัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าการเงิน (Financial Lease) เพื่อให้งบการเงินสะท้อนสินทรัพย์ หนี้สิน และความเสี่ยงที่แท้จริงของกิจการได้ชัดเจนและแม่นยำยิ่งขึ้น ในขณะที่ฝั่ง ผู้ให้เช่า ยังคงใช้หลักการบัญชีใกล้เคียงกับมาตรฐานเดิม โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ

 

ผลกระทบของ TFRS 16 ต่อธุรกิจและงบการเงิน

การเปลี่ยนผ่านสู่มาตรฐาน TFRS 16 สัญญาเช่า ส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อธุรกิจ โดยเฉพาะกิจการที่มี สัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating Lease) จำนวนมาก เช่น ธุรกิจค้าปลีก (Retail), สายการบิน, ธุรกิจขนส่ง และอสังหาริมทรัพย์

​

ภายใต้มาตรฐานฉบับนี้ ผู้เช่าจะต้องรับรู้ทั้งสินทรัพย์ และหนี้สินจากสัญญาเช่าบนงบการเงิน ซึ่งนำไปสู่ผลกระทบในหลายด้าน ดังนี้:

1. งบแสดงฐานะการเงิน (Balance Sheet): สินทรัพย์และหนี้สินเพิ่มขึ้น (รับรู้ ROU Asset และ Lease Liability)

2. งบกำไรขาดทุน (P/L): เปลี่ยนจากค่าเช่ารายเดือน เป็นค่าเสื่อมราคาและดอกเบี้ย

3. อัตราส่วนทางการเงิน (Financial Ratios):

   • D/E Ratio อาจเพิ่มขึ้น

   • EBITDA เพิ่มขึ้น

   • อาจกระทบ covenant / การวิเคราะห์สินเชื่อ

4. ภาระงานด้านบัญชี: ต้องจัดเก็บข้อมูลและคำนวณมูลค่าสัญญาเช่าอย่างต่อเนื่อง

 

นิยามสัญญาเช่าตามมาตรฐาน TFRS 16

มาตรฐานกำหนดว่า สัญญาจะเข้าข่ายเป็น “สัญญาเช่า” ก็ต่อเมื่อมีคุณลักษณะครบทั้ง 2 ข้อดังนี้:

1. เป็นสินทรัพย์ที่ระบุได้แน่ชัด (Identifiable Asset – ต้องพิจารณาว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเปลี่ยนหรือแทนสินทรัพย์ได้โดยอิสระ)

2. ผู้เช่ามีสิทธิในการควบคุมการใช้สินทรัพย์นั้นรวมถึงได้รับ ประโยชน์ทางเศรษฐกิจจากการใช้งาน ตลอดอายุสัญญา

 

หากขาดเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่ง จะไม่ถือเป็น “สัญญาเช่า” ตามความหมายของมาตรฐาน

 

วิธีคำนวณ ROU Asset และ Lease Liability ตาม TFRS 16

ในการรับรู้สัญญาเช่าตาม TFRS 16 ผู้เช่าต้องรับรู้รายการหลัก 2 รายการในงบการเงิน ได้แก่:

• สินทรัพย์สิทธิการใช้ (Right-of-use Asset หรือ ROU Asset)

• หนี้สินจากสัญญาเช่า (Lease Liability)

​​

การวัดมูลค่าทั้งสองรายการต้องพิจารณาจากปัจจัยหลักต่อไปนี้:​

1. อายุสัญญาเช่า (Lease Term) – พิจารณาระยะเวลาที่คาดว่าจะใช้สิทธิจริง

2. จำนวนเงินตามสัญญา – รวมค่าเช่าคงที่ ค่าเช่าผันแปร ภาระผูกพัน และหักสิ่งจูงใจ

3. สิทธิที่มีอยู่ในสัญญาเช่า – เช่น สิทธิซื้อทรัพย์สิน หรือยกเลิกก่อนกำหนด

4. อัตราคิดลด (Discount Rate) – ใช้หลักการของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมส่วนเพิ่มของผู้เช่า (Incremental Borrowing Rate: IBR)

​​

การคำนวณตาม TFRS 16:

• Lease Liability: มูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินตามสัญญาเช่าในอนาคต

• ROU Asset: คำนวณจาก Lease Liability + ต้นทุนที่เกี่ยวข้อง

• การบันทึกบัญชี:

  • ROU Asset: รับรู้ค่าเสื่อมราคาตามอายุสัญญา

  • Lease Liability: คิดดอกเบี้ยและบันทึกในงบกำไรขาดทุน

 

ประเด็นที่สำคัญในการคำนวณสัญญาเช่าตาม TFRS 16

ในการประเมินสัญญาเช่าตาม TFRS 16 มีหลายประเด็นที่กิจการมักเผชิญ โดยเฉพาะเมื่อมี สัญญาเช่าหลายฉบับ หรือมีการเปลี่ยนแปลงสัญญาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจส่งผลต่อการรับรู้และวัดมูลค่าในงบการเงิน

​

ประเด็นที่พบบ่อย ได้แก่:

• การตีความขอบเขตของสัญญาเช่า ว่าเข้าหลักเกณฑ์ TFRS 16 หรือไม่

• การจัดการข้อมูลจำนวนมาก ในกรณีที่มีสัญญาเช่าหลายรายการหรือหลายสาขา

• การต่ออายุหรือยุติสัญญาก่อนกำหนด ซึ่งส่งผลต่อ Lease Term และต้องพิจารณาเจตนารมณ์ของผู้เช่า

• การเปลี่ยนแปลงค่าเช่า หรือเงื่อนไขในสัญญา เช่น การต่อรองใหม่ การได้รับสิ่งจูงใจเพิ่มเติม

• การเกิด Remeasurement หรือ การวัดมูลค่าสัญญาเช่าใหม่ ซึ่งต้องปรับปรุงรายการที่เกี่ยวข้องในงบการเงินให้ถูกต้อง

​​

ในสถานการณ์เหล่านี้ ธุรกิจจำเป็นต้องมีระบบหรือกระบวนการที่สามารถ ติดตาม จัดเก็บ และคำนวณมูลค่าสัญญาเช่าได้อย่างแม่นยำและเป็นปัจจุบัน เพื่อให้สอดคล้องกับหลักการของ TFRS 16 และสามารถตอบคำถามของผู้สอบบัญชีได้อย่างมั่นใจ

​

ABS รับประเมินผลมูลค่าสัญญาเช่า ตามมาตรฐานบัญชี TFRS 16

บริษัท ABS มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในการประเมินมูลค่าของสัญญาเช่าภายใต้มาตรฐาน TFRS 16 ซึ่งจะให้ความช่วยเหลือบริษัทตั้งแต่ขั้นตอนการรวบรวมและจัดเตรียมข้อมูลสำคัญในการประเมิน อธิบายวิธีการประเมินตลอดจนการตอบคำถามผู้สอบบัญชี ซึ่ง ABS จะอ้างอิงหลักการและวิธีการที่สอดคล้องกันกับมาตรฐานและหลักการดำเนินงานสากลเพื่อให้บริษัทสามารถมั่นใจได้ถึงผลลัพธ์และคุณภาพของการประเมิน